Interdiction de louer un logement G ou F : le calendrier officiel

L'interdiction location passoire thermique découle directement de la loi Climat et Résilience de 2021, qui fixe des échéances strictes pour sortir les logements énergivores du marché locatif français. Depuis le 1er janvier 2023 pour les pires logements G, puis dès le 1er janvier 2025 pour l'ensemble de la classe G, les biens considérés comme indécents ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location sans rénovation préalable.

Ce dispositif transforme en profondeur la gestion patrimoniale et les rapports locatifs en France. Que vous soyez bailleur désireux de sécuriser vos revenus ou locataire occupant un logement mal isolé, comprendre ce cadre juridique s'avère indispensable pour anticiper les travaux ou faire valoir vos droits.

Quel est le calendrier officiel d'interdiction de location des passoires thermiques ?

Le législateur a choisi d'échelonner les restrictions pour laisser aux propriétaires bailleurs le temps de concevoir et financer leurs programmes de rénovation. Le calendrier interdiction dpe g s'applique aux baux d'habitation principale, qu'ils soient loués vides ou meublés.

Les étapes programmées par le Code de la construction et de l'habitation s'articulent ainsi :

• 1er janvier 2023 : interdiction de mise en location des logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an (souvent appelés logements G+).
• 1er janvier 2025 : interdiction étendue à la totalité des logements classés G par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements étiquetés F.
• 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements étiquetés E.

Ces dates s'appliquent lors de la signature d'un nouveau bail, d'un renouvellement tacite ou d'une reconduction expresse. Les contrats en cours d'exécution ne sont pas automatiquement annulés au 1er janvier de l'année charnière, mais le logement bascule juridiquement dans le statut d'habitat non décent.

Pour évaluer la situation thermique globale d'un secteur avant d'investir ou de déménager, vous pouvez consulter notre générateur de rapport d'adresse, qui compile notamment les données de l'ADEME à l'échelle locale.

Comment fonctionne le gel des loyers pour les logements F et G ?

Antérieur à l'interdiction totale de louer, le gel des loyers dpe f et g constitue la première sanction financière mise en place par les pouvoirs publics. En vigueur depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine, cette règle neutralise toute hausse de loyer pour les logements classés F ou G.

Concrètement, un propriétaire bailleur d'un bien classé F ou G ne peut plus :

• Appliquer l'indexation annuelle basée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
• Augmenter le loyer lors du changement de locataire, même en cas de sous-évaluation manifeste constatée sur le marché local.
• Appliquer une réévaluation de loyer lors du renouvellement tacite du contrat.

Cette mesure concerne l'intégralité du territoire métropolitain, y compris en dehors des zones tendues. Un propriétaire qui souhaite rétablir la revalorisation de son loyer doit obligatoirement réaliser des travaux permettant d'atteindre au minimum l'étiquette E, attestation DPE post-travaux à l'appui. Pour mieux cerner les dynamiques de quartier et l'impact de ces réglementations sur les prix du marché, explorez notre rubrique d'actualités immobilières.

Quels recours s'offrent au locataire d'une passoire thermique ?

Le respect du critère de décence énergétique est une obligation légale pesant sur le bailleur en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Lorsqu'un contrat est signé ou renouvelé après la date limite sans que le logement n'ait été rénové, le locataire dispose de voies d'action précises et encadrées.

La mise en demeure du bailleur

La première démarche consiste à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception demandant la mise en conformité du logement. Le locataire y rappelle la classe DPE du bien et la date d'application du seuil de décence. Il est conseillé de solliciter l'appui gratuit d'une Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) départementale pour rédiger cette requête dans les règles de l'art.

La saisine de la Commission Départementale de Conciliation

En l'absence de réponse favorable sous deux mois, le locataire peut saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cet organisme paritaire réunit des représentants des propriétaires et des locataires afin de trouver un accord amiable sur la réalisation des travaux nécessaires.

Le recours devant le juge des contentieux de la protection

Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire peut être saisi. Le juge dispose de plusieurs prérogatives :

• Ordonner au bailleur d'exécuter les travaux d'isolation ou de modernisation thermique, sous astreinte financière par jour de retard.
• Imposer une réduction substantielle du montant du loyer jusqu'à l'achèvement complet des travaux certifiés.
• Accorder des dommages et intérêts au locataire en réparation des préjudices subis, tels que des factures de chauffage excessives.

Quelles solutions pour les propriétaires face à ces échéances ?

L'interdiction location passoire thermique ne doit pas être subie comme une impasse, mais comme un calendrier de projet. Plusieurs démarches permettent de lever l'interdiction ou de se prémunir contre les blocages techniques et juridiques.

Réaliser un audit énergétique et prioriser les travaux

La première étape consiste à commander un audit énergétique complet auprès d'un diagnostiqueur certifié. Cette étude technique présente des bouquets de travaux ciblés pour gagner plusieurs classes énergétiques : isolation de la toiture, remplacement des menuiseries, calorifugeage des réseaux, ou installation d'un système de chauffage performant (pompe à chaleur, raccordement à un réseau de chaleur urbain).

Pour financer ces rénovations, l'État met à disposition des aides publiques telles que MaPrimeRénov', l'Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) ou les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE). L'accompagnement par un opérateur Mon Accompagnateur Rénov' est souvent obligatoire pour les rénovations globales.

Les dérogations prévues par la loi

Le législateur a prévu des exceptions strictes lorsque la rénovation se heurte à des obstacles insurmontables :

• Contraintes architecturales ou patrimoniales : refus explicite de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) d'autoriser des modifications extérieures sur un bâtiment classé ou protégé.
• Refus en copropriété : impossibilité d'isoler le bien du fait d'un vote négatif de l'assemblée générale des copropriétaires concernant les parties communes, bien que le copropriétaire ait défendu les travaux.
• Coût disproportionné : montant des travaux manifestement excessif par rapport à la valeur vénale du bien, certifié par un professionnel qualifié.

Lorsque l'une de ces situations est formellement établie, le propriétaire est exonéré des sanctions liées à l'indécence énergétique. Pour découvrir comment évaluer le contexte urbain d'un investissement patrimonial, consultez la page comment ça marche de notre outil d'analyse territoriale.

À retenir : les points clés sur l'interdiction de louer les passoires thermiques

• L'interdiction de louer s'applique par paliers successifs : 2023 pour les pires logements G, 2025 pour tous les G, 2028 pour les F et 2034 pour les E.
• Le gel des loyers pour les logements F et G est effectif depuis août 2022 et interdit toute revalorisation annuelle ou relocation avec hausse de loyer.
• Les baux en cours ne sont pas annulés au 1er janvier, mais le logement devient juridiquement indécent lors du renouvellement ou de la relocation.
• Le locataire peut demander en justice la réalisation des travaux et une diminution rétroactive du loyer.
• Des dérogations existent en cas de blocage en copropriété ou de refus des Bâtiments de France, sous réserve de justificatifs stricts.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il expulser le locataire pour réaliser des travaux ?

Non, l'obligation de mise en conformité ne permet pas de résilier unilatéralement le bail. Le propriétaire peut donner congé uniquement à l'échéance triennale du bail, soit pour reprise personnelle, soit pour vente, soit pour motif légitime et sérieux nécessitant des travaux d'une telle ampleur qu'ils imposent la libération totale des lieux.

Quelle est la différence entre kWh d'énergie primaire et d'énergie finale sur le DPE ?

L'énergie primaire mesure la quantité totale d'énergie prélevée dans la nature pour alimenter le logement, tandis que l'énergie finale représente la consommation réelle facturée sur le compteur de l'occupant. Le seuil de 2023 s'exprimait en énergie finale (450 kWh/m²/an), mais l'ensemble du calendrier officiel jusqu'en 2034 s'appuie désormais sur les classes DPE calculées en énergie primaire.

Les locations saisonnières comme Airbnb sont-elles soumises à ce calendrier ?

Historiquement exclues de la loi de 1989, les meublés de tourisme font désormais l'objet de dispositions législatives visant à harmoniser les règles avec la location longue durée. Le calendrier des meublés touristiques rejoint progressivement celui des baux classiques pour éviter la fuite des passoires thermiques vers la location de courte durée.

Peut-on vendre un logement classé F ou G sans faire de travaux ?

Oui, la vente d'une passoire thermique demeure tout à fait légale. Toutefois, depuis le 1er avril 2023, le vendeur d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G a l'obligation de fournir un audit énergétique réglementaire à l'acquéreur dès la première visite, sans obligation d'effectuer lui-même les travaux avant la cession.